BRASIL CÂMARA DOS DEPUTADOS

CDC - 1ª Audiência Pública em 23/10/03 - Notas (texto e som)

Retorna ao projeto, parte 1, parte 2

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Trecho 01.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Declaro aberta a presente reunião de audiência pública, que tem como objetivo discussão do Projeto de Lei nº PL-7.137, de 2002, da Sra. Zulaiê Cobra, que altera a Lei nº 8.245, de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. O presente evento foi requerido pelo Deputado Ricardo Izar, Relator do projeto. Convido a tomar assento à Mesa os Srs.: Mário Cerveira Filho, Juiz Arbitral da Associação Brasileira de Arbitragem e membro do Conselho de Lojista, da Federação do Comércio do Estado de São Paulo; José Ricardo Pereira Lira, Advogado da Associação Brasileira de Shoppings Centers; Oswaldo Ignácio Amador, Presidente da Associação de Lojistas do Shopping da Barra e Diretor da Associação Comercial do Estado da Bahia; Carlos Jereissati Filho, Presidente da Associação Brasileira de Shoppings Centers; José Ricardo Figueira, Presidente da Associação de Lojistas de Shoppings do Estado de Pernambuco; Arthur Motta Parkinson, Vice-Presidente da Associação de Desenvolvimento da Brascan Imobiliária e Incorporações S.A. Companheiros que falarão, apelo a todos que, por gentileza, declinem o nome previamente, porque toda esta reunião será filmada e gravada. Concederei, inicialmente, a palavra ao Deputado Ricardo Izar, autor do requerimento, para fazer a sua explanação. Agradeço aos Deputados Ann Pontes, Gerson Gabrielli, José Carlos Aleluia as presenças e a de outros companheiros.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Sr. Presidente, serei breve, porque precisamos ouvir os convidados. Requeri esta audiência pública na qualidade de autor relator do projeto de lei da Deputada Zulaiê Cobra. Tenho algumas dúvidas e gostaria de fazer depois um substitutivo ou dar o meu parecer normal. A primeira intenção é ouvirmos as duas partes: as pessoas ou as empresas interessadas; posteriormente, faremos perguntas aos 6 convidados, que irão expor as suas opiniões. Seria interessante iniciarmos o mais rápido possível.

Trecho 02.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - O projeto da Deputada Zulaiê Cobra traz uma modificação na legislação. O nobre Relator, Deputado Ricardo Izar, democraticamente, fez questão de convidar as partes para ter melhor juízo da matéria, a fim de que se vote a matéria juntamente com esta Comissão. Agradeço a postura e a linha do companheiro Ricardo Izar em solicitar esta audiência pública — uma abertura para que todos participem. Concedo a palavra ao Sr. Mário Cerveira Filho, Juiz Arbitral da Associação Brasileira de Mediação e Arbitragem e membro do Conselho Lojista da Federação de Comércio de São Paulo.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Sr. Presidente, peço a palavra pela ordem.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Tem V.Exa. a palavra.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - O tempo de cada expositor será de 10 minutos?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Pode ser. Dez minutos para cada um.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Posteriormente, teremos as perguntas?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Sim.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Vamos deslanchar.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Certo.

O SR. MÁRIO CERVEIRA FILHO - Exmo. Sr. Deputado Federal Givaldo Carimbão, Exmos. Sras. e Srs. Deputados, senhoras e senhores, motivos determinantes da elaboração do presente projeto de lei. Em virtude da inexistência de lei específica concernente às relações jurídicas entre lojistas e empreendedores de shoppings centers, bem como das evidentes lacunas na Lei do Inquilinato, que visou somente aos interesses dos locadores, foi elaborado o presente projeto de lei. Como se sabe, a Lei do Inquilinato foi promulgada em 18 de outubro de 1991, portanto, há mais de 10 anos, ou seja, antes do advento do Plano Real, de 18 1° de julho de 1994. Não pairam quaisquer dúvidas de que o legislador, na ocasião, ateve-se a adaptá-la àqueles tempos de inflação galopante. Esse projeto foi apresentado depois de verdadeira peregrinação pelo Brasil, praticamente por todos os Estados e interior, onde foram analisados os problemas dos lojistas. Por meio de simples verificação, foi facilmente constatada a semelhança dos instrumentos de locação e seus anexos. Havia, sim, diferença, uns contratos eram ainda mais leoninos que outros. Atualmente, em época de estabilidade econômica, os artigos da Lei do Inquilinato precisam ser revistos em caráter de urgência, especialmente no que tange aos alugueres comerciais não só no que diz respeito aos lojistas que exercem seu comércio nas ruas, como também, e principalmente, àqueles situados em shoppings centers. Só para se ter idéia, no Brasil existem atualmente 579 shoppings centers, estando a maioria deles nas mãos de 10 a 15 empreendedores em um universo de 80.000 lojistas, que estão proporcionando, aproximadamente, 400.000 empregos entre diretos e indiretos. Como se sabe, por não terem saída, os lojistas estão migrando para esses templos de consumo, uma vez que o comércio de rua está se especializando em determinadas atividades comerciais, como por exemplo, Rua das Noivas, Rua dos Materiais Elétricos etc. Os empreendedores estão se aproveitando dessa situação e impondo aos lojistas a cobrança de altos valores de luvas para adentrar ao shopping como também, e principalmente, impondo cláusulas abusivas, leoninas e ilegais nos contratos de locação e seus anexos. O que é interessante é que muitas vezes o empreendedor alega: se o contrato não está de acordo, não entre no shopping. Ora, é o mesmo que dizer: a gasolina está cara? Não coloque no carro. Não há dúvida de que as modificações propostas no projeto de lei equilibrarão as relações jurídicas entre lojistas e os respectivos locadores, uma vez que nas disposições em que se encontram as regras da Lei Inquilinária somente uma das partes está sendo prejudicada, enriquecendo o locador em detrimento do locatório. A distorção existente nos alugueres comerciais vem fazendo com que os lojistas fiquem em situação econômica precária e sem nenhuma perspectiva, uma vez que, por não terem alternativa, estão repassando os altos preços que lhes estão sendo exigidos aos produtos, causando, conseqüentemente, não só a fuga dos consumidores, como também a inflação, que é o fenômeno econômico mais combatido pelo Plano Real. É notório o número de empresas em total estado de insolvência e a quantidade de lojas fechadas, tanto no comércio de rua como nos shoppings centers. Não havendo modificação na legislação atual, aumentará ainda mais o número de falências e concordatas e, conseqüentemente, a massa de desempregados. É mais do que premente que se atentem para esses fatos, e não há como fugir dessa realidade, uma vez que é evidente a inadimplência maciça entre os lojistas perante os seus locadores. Os contratos de locação nos shoppings centers possuem cláusulas próprias e específicas, amparadas pelo art. 54 da atual Lei do Inquilinato que, com certeza, não teriam qualquer respaldo jurídico em outros instrumentos, uma vez que contêm, entre outras, as seguintes condições: a) aluguel percentual sobre o faturamento das vendas brutas ou a garantia de um aluguel mínimo; b) auditoria por parte do empreendedor, a fim de examinar os livros contábeis dos lojistas, apurar o movimento de vendas, impondo inclusive a presença de fiscais de sua confiança junto à caixa registradora e no balcão de vendas etc.; c) contribuição coercitiva para associação de lojistas no empreendimento; d) vedação ao lojista de efetuar a transferência de seu contrato de locação sem a prévia anuência do empreendedor, mesmo sendo possuidor de um fundo de comércio há mais de 5 anos e apresentando um terceiro interessado, comprovadamente idôneo, com fiadores capazes de garantir a locação — por que ele não pode passar o ponto comercial? e) de o empreendedor ter a faculdade de exigir a modificação ou retirada de qualquer elemento colocado no interior da loja que possa ser visto nas partes comuns e que, a seu critério, não seja compatível com a estética geral do shopping center; f) de o empreendedor ter assegurado o direito de, a seu exclusivo critério e a qualquer tempo, estabelecer e alterar, sempre que julgar necessário, a distribuição das atividades dos lojistas (tenant mix) no shopping center, sem qualquer interferência destes últimos; g) de obrigar o lojista, enquanto durar a locação, não instalar ou manter qualquer estabelecimento (sede ou filial) com o mesmo ramo, ou com o feitio ou ramo assemelhados ao da loja alocada, salvo autorização por escrito do empreendedor: dentro de um raio de “x” quilômetros, contados do centro do terreno do shopping center. Só quero fazer um parêntese: existem shoppings no Brasil que estão proibindo os lojistas de abrirem lojas nesses ou naqueles shopping centers, nominando os shopping centers no próprio contrato. Considera-se também como sendo do lojista qualquer estabelecimento do qual o mesmo ou sócios participem direta ou indiretamente ou com o qual tenham tenham qualquer tipo de vínculo, mesmo que eventual, inclusive na hipótese de franquia. É uma proibição absurda. h) o pagamento (e principalmente isso agora) do 13º aluguel, isto é, o pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro, e até, em alguns contratos, o 14º aluguel, que é o pagamento do aluguel em dobro no mês de maio, Dia das Mães, e o 15º aluguel, que é o pagamento do aluguel em dobro no mês de junho, Dia dos Namorados, além do aluguel de garantia de desempenho, aluguel complementar, o complementar padrão, aluguel compensatório, aluguel progressivo e muitos outros mais. Ora, com a implantação do Plano Real, essa nova realidade econômica veio acompanhada de medidas visando a coibir o retorno da inflação, impondo reajuste anual dos contratos de locação única e tão-somente. O pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro, ou o 13º aluguel, é prática que vem sendo adotada pelos empreendedores de shopping centers desde a época de sua implantação, quando ainda não havia a proliferação desses tempos templos de consumo. Contudo, antes do Plano Real, em que as vendas eram impulsionadas pela inflação, o peso desse duplo encargo era até suportável, pela venda expandida, a defasagem no pagamento e pela própria inflação contribuir para a atenuação desse impacto. Após o reajuste da economia, o consumo pressionado cedeu lugar ao consumo planejado, e as vendas no mês de dezembro, para a grande maioria, não são mais volumosas a ponto de os locatários de shopping centers arcarem com o pagamento do aluguel em dobro, o que pode ser aferido por quaisquer recentes estatísticas. Além do mais, é justamente no mês de dezembro que recai sobre o lojista o pagamento do 13º salário de todos os seus empregados, acrescido dos encargos etc. Ora, quando os lojistas faturam mais, o empreendedor participa dos lucros, e quando as vendas decrescem, como nos meses de janeiro, fevereiro, março, abril, julho e outubro, o prejuízo somente é arcado pelos comerciantes. Estas e outras modalidades de aluguéis impostas aos locatários de shopping centers nos contratos de locação ou seus anexos, não pairam dúvidas de que, além de serem abusivas, contribuem, no mínimo, para o aumento da inflação, incompatível com a nossa moeda estável, uma vez que os locatários de shopping centers não possuem outra alternativa senão repassar esses custos ao público consumidor. Por infringirem manifestamente a lei e os bons costumes, entendo que esses aluguéis são abusivos, pois somente objetivam o enriquecimento ilícito do empreendedor e a manipulação dos índices inflacionários, não podendo, na verdade, subsistirem. Se já não bastasse, os empreendedores adotam ainda: i) acréscimos percentuais progressivos ou não, além do índice legal estipulado no contrato; j) a exigência de uma taxa de transferência equivalente — pasmem, senhores — ao valor de 6 a 20 aluguéis mínimos mensais, vinculado à anuência para cessão ou transferência do ponto comercial; k) a existência de cláusula prevendo o aluguel para os períodos de não renovação futura — o que a ação renovatória proíbe; l) a condição essencial para que o lojista tenha direito de pleitear a renovação do contrato, que nos 12 meses anteriores haja pago o aluguel superior ao mínimo ou que, alternativamente, haja pago aluguel superior ao mínimo durante ao menos um terço dos meses de vigência de seu contrato; m) a obrigação dos lojistas do pagamento de todas as despesas previstas no §1º, letras “a” e “b”, consignadas no art. 54 da Lei do Inquilinato, as quais, frise-se, são de responsabilidade exclusiva do empreendedor; n) em havendo a devolução das chaves da loja antes do prazo contratual, o lojista ficará sujeito a uma multa compensatória na importância correspondente a 80% dos valores dos aluguéis vincendos até o término da locação — o que é um absurdo. Por outro lado, o empreendedor tem inserido nos contratos de locação cláusulas ainda mais abusivas, como aquela que diz respeito à renúncia do lojista, desde a assinatura do instrumento locatício, ao seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Esses são apenas alguns exemplos de cláusulas contratuais ilegais e abusivas existentes nas relações lojistas/empreendedores. A omissão, desconhecimento legal, falta de iniciativa dos lojistas e principalmente a imposição do contrato de locação e seus anexos comuns a todos os empreendimentos, que, na minha opinião, não deixa de ser um cartel, tem ensejado verdadeiro abuso de poder e um desequilíbrio contratual latente. Todas essas ilegalidades e abusos estão sendo discutidos nos tribunais, havendo uma jurisprudência dominante a favor dos lojistas instalados em shopping centers. E para não dependermos mais de incansáveis batalhas forenses, entupindo a Justiça, é que se faz premente a aprovação do presente projeto de lei. Vale ressaltar que se pretende também, dentre outras, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre lojistas e empreendedores, a fixação de aluguel provisório em favor do lojista, em sede de ação renovatória; a possibilidade de discussão do indexador de reajuste nas ações revisionais, na medida em que a atual Lei do Inquilinato garante apenas ao locador tais direitos; além da apresentação periódica das contas do condomínio e do fundo de promoção na forma mercantil, deixando à disposição do lojista os documentos justificantes. Concluindo, o presente projeto deve ser interpretado como fator social, em virtude do manifesto desequilíbrio que está afetando todo o mercado de locações e, em conseqüência, a população de nosso País. Já que estamos buscando novos horizontes, este é um dos caminhos para alcançá-los e, podem ter certeza, a aprovação desse projeto de lei será uma decisão histórica. Muito obrigado. (Palmas.)

Trecho 03.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Passaremos a palavra ao Sr. José Ricardo Pereira Lira, advogado da Associação de Shopping Centers. Antes, quero registrar a presença do Sr. Aldo Carlos de Moura Gonçalves, Presidente do Sindicato dos Lojistas do Comércio do Município do Rio de Janeiro SINDILOJAS/Rio; Gilberto Catran, Presidente da Associação de Empresas Lojistas em Shopping Centers do Estado do Rio de Janeiro; Sr. Ruy Pedro de Moraes, Júlio Dahis, Paulo Roberto Boscolo, Alberto do Amaral Otávio Filho, Victor Polónia, Juedir Viana Teixeira, Adolfo Bertoche. Com a palavra o Sr. José Ricardo Pereira Lira.

O SR. JOSÉ RICARDO PEREIRA LIRA - Exmo. Sr. Presidente desta egrégia Comissão, Exmo. Sr. Relator do projeto, Exma. Sra. Deputada aqui presente, Exmos. Srs. Deputados, minhas senhoras, meus senhores, inicialmente eu gostaria de agradecer a oportunidade de estar presente a esta audiência pública, para falar de assunto de extrema relevância, qual seja, o projeto de lei de iniciativa da Exma. Deputada Zulaiê Cobra, que, em essência, sugere uma revolução, uma modificação radical no sistema jurídico, na disciplina jurídica dos shopping centers. A importância dos shopping centers na família brasileira ou na economia nacional, ou como instrumento de organização das cidades é hoje um fato notório e já não comporta discussão, e certamente será aqui apresentado em detalhe, no curso desse nosso encontro. Minha missão, nesse primeiro momento desse encontro, é a de apresentar em breves linhas, nesses dez minutos que me foram concedidos, as razões pelas quais, ao meu ver, a aprovação desse projeto poderá inviabilizar a indústria de shopping centers no País. Na realidade, o projeto parte — e a própria exposição de quem me antecedeu bem o revela — essencialmente de duas premissas: uma, a de que a legislação hoje em vigor estaria ultrapassada, na medida em que ela teria sido produzida em caráter emergencial, num ambiente inflacionário, de tal maneira que, com a superveniente estabilização da economia brasileira, decorrente do êxito do Plano Real, essa legislação teria caducado, estaria hoje obsoleta, tendo sido forjada e moldada em razão de um processo inflacionário. Com a estabilização da economia, a legislação, então, estaria simplesmente desatualizada e dependeria de uma modernização. Nesse sentido, fala-se tanto em indexadores, fala-se tanto em números, aluguéis, burlas a planos econômicos ou a normas de correção monetária. A segunda premissa adotada, pelo que se observa da própria exposição de quem me antecedeu, é a de que haveria em curso hoje no Brasil uma ferrenha luta entre empreendedores e lojistas, e uma luta desigual, onde o empreendedor, a parte economicamente mais forte, agindo de forma abusiva, arbitrária, estaria prejudicando o lojista, chegando ao ponto de exercer administração dolosa e até mesmo recorrendo a expedientes escusos. As palavras aqui postas e mais graves são extraídas, na verdade, da própria justificação do projeto, e tudo isso com propósito fundamental de espoliação, em que o empreendedor estaria, na realidade, buscando auferir benefícios ilícitos, vantagens inidôneas contra lojistas indefesos, de tal sorte que tudo estaria presidido numa relação contratual desequilibrada, em que a parte mais forte estaria agindo em detrimento da mais fraca. Enfim, são 2 premissas básicas que, no nosso entender, estão rigorosamente em desacordo com a realidade dos fatos. Em primeiro lugar, não é correto dizer que a legislação que hoje rege o shopping center é produto de ambiente emergencial inflacionário. Isso não corresponde à realidade. A legislação, hoje, em vigor, foi produzida pelo Congresso Nacional em 1991, quase 30 anos após o surgimento do shopping center no Brasil, que nasceu na segunda metade da década de 60, e pela sua revolução tecnológica em matéria de varejo provocou enorme curiosidade por parte da comunidade jurídica brasileira. Os juristas começaram a estudar aquele assunto e imediatamente os tribunais começaram a se dedicar ao tema. As décadas de 70 e 80 foram essencialmente construídas, no primeiro momento, a partir da opinião de juristas consagrados, de tribunais, de juízes de 1ª Instância, de desembargadores dos diferentes tribunais da Federação, de Ministros do Supremo Tribunal Federal e posteriormente do Superior Tribunal de Justiça, até que em 1991 sobreveio a atual Lei das Locações. No ambiente da discussão da atual Lei das Locações, o Congresso Nacional considerou ser o momento de disciplinar a relação jurídica entre empreendedor e shopping center, e acolhendo o entendimento da jurisprudência, a lição dos juristas, tendo ouvido, naquela oportunidade, as partes interessadas houve por bem fixar o regime jurídico do shopping center — o que se encontra em vigor —, em que predomina, de um lado, a ampla liberdade de contratar empreendedores e lojistas, e de outro, as garantias processuais dos lojistas, na qualidade de locatários, por exemplo, que só podem ser desalojados do espaço comercial por meio de ação regular de ação de despejo, entre outras prerrogativas como a renovação compulsória do contrato e outras questões que poderão ser melhor desenvolvidas no curso do tempo. A grande realidade, porém, é que a legislação em vigor não está ultrapassada em razão da estabilização econômica brasileira; ela não foi moldada por processo emergencial inflacionário, mas é produto de intenso estudo feito por diversos especialistas, por juristas consagrados do Brasil, por jurisprudência reiterada que, na realidade, até hoje, mantém perfeito entendimento de que essas cláusulas do shopping center são da essência do negócio e não contêm nenhuma espécie de abusividade. Falo isso, apesar da divergência citada pelo colega que me antecedeu. Por outro lado, não existe a ferrenha luta entre empreendedores e lojistas, por um motivo muito simples, a verificação não depende de maiores provas ou perícias ou nada muito complexo. A constatação é muito simples. Se existisse luta entre empreendedores e lojistas não existiria o shopping center como indústria exitosa, que é a existente e que pode ser visitada por qualquer um de nós na hora do almoço. O shopping center é incompatível com a luta entre empreendedores e lojistas porque, simplesmente, ele só pode dar certo se houver sinergia, parceria entre empreendedor e lojista. Afinal, shopping center nada mais é do que um centro comercial planejado por um empreendedor, a quem cumpre a missão de selecionar e administrar o conjunto de lojistas de diferentes ramos de comércio para oferecer ao consumidor um ambiente agradável, seguro, em que o consumidor possa atender a todas as suas necessidades de consumo e de entretenimento. Por outro lado, paralelamente a essa missão essencial do empreendedor está a atribuição primordial do lojista, que consiste no seu desempenho individual ótimo. O shopping center só pode dar certo quando há essa conjugação de esforços — excelência do empreendedor como planejador do conjunto de lojas e excelência individual do lojista como comerciante, na sua unidade comercial, dentro da maior unidade, o complexo shopping center. A existência e o sucesso desse negócio shopping center — e trato de um comércio que tem como principal beneficiário o consumidor — pressupõe, inexoravelmente, sob pena de impossibilidade de sucesso, a parceria entre o empreendedor e o lojista. Vale dizer que a luta entre empreendedores e lojistas, aqui considerada um pressuposto da necessidade de reformulação da legislação, francamente não existe. A revolução que se pretende produzir na legislação do shopping center; a eliminação da liberdade de contratar, absolutamente essencial para esse tipo de negócio se adequar às diferentes necessidades locais de cada shopping; os diferentes momentos que vive o mercado consumidor; a extinção dessa liberdade de contratar, preconizado pelo projeto, simplesmente colocam em risco a existência do shopping center. A iniciativa em discussão, por exemplo, sugere que se conceda ao lojista o direito de impor ao conjunto de lojas, ao empreendedor responsável pelo conjunto de lojas, um terceiro, na hipótese de o lojista simplesmente decidir abandonar o negócio. Ele decidiu abandonar o negócio, entregar o ponto a um terceiro e quer impor isso ao empreendedor, não ao empreendedor; quer impor isso ao negócio shopping center, ao conjunto de lojas, quer fazer prevalecer o interesse individual em detrimento do interesse coletivo da comunidade logística que ali vive e serve ao consumidor. De outro lado, a pretexto de que haveria padronização de indústria, cartel de indústria, a existência de normas comuns a todos os shopping centers, o que não é realidade, questiona-se seu funcionamento, impedindo a liberdade de contratar. O projeto, afinal, acaba por preconizar o fim da possibilidade de um corpo de normas operacionais, de observância obrigatória por todos os lojistas em cada um dos shopping centers existentes no Brasil. Esse corpo de normas gerais regedoras da locação não constituem sequer um conjunto que se possa classificar como padrão de indústria. Cada shopping — um de ponta de estoque, um regional, um metropolitano — terá e tem o seu corpo de normas operacionais, de observância obrigatória pelos lojistas que imperam aquele específico shopping. Porém, esse corpo varia de shopping para shopping, não havendo padronização nesse sentido. A existência dessas normas comuns a todos os lojistas de cada um dos shopping centers é simplesmente essencial para a sobrevivência da indústria. Sem isso, um shopping não será um shopping center, porque tais normas asseguram, por exemplo, o horário de funcionamento comum das lojas; a unidade estética do empreendimento, com a supervisão de vitrines e de decorações de interiores, o que acabou de ser criticada, mas essencial para a existência do shopping center. Sem essa unicidade estética, o shopping perde personalidade, deixa de existir como unidade empresarial. E o que se propõe é a eliminação da possibilidade jurídica de existência desse conjunto de normas obrigatórias para cada um dos lojistas. A crítica presente — e acredita-se tratar de crítica apresentada por uma minoria — está baseada essencialmente em alguns pressupostos que não configuram a realidade. O exemplo maior dessa errônea interpretação do fato econômico em curso é a atribuição ao shopping center de uma caixa-preta em relação à distribuição de despesas, como se a nova lei fosse uma panacéia de todos os males para resolver problema abusivo dos empreendedores. Na realidade, é de todos sabido que a lei hoje em vigor, que não nasceu do processo inflacionário, produto da reflexão da comunidade de juristas e dos tribunais, já contém uma regra expressa, conferindo ao lojista o direito de amplo acesso aos números, às contas dos condomínios e às despesas comuns dos shopping centers. A grande pergunta que não quer calar é a seguinte: se existe essa regra expressa, por que os lojistas não vão abrir essa caixa-preta? Por um motivo muito simples, a saber: a caixa-preta não existe na realidade. É disso que se está tratando. Outro exemplo da grande incompreensão da indústria está nessa suposta existência de 13, 14, 15 aluguéis, quando, na realidade, os shopping centers têm apenas — sempre tiveram — no Brasil e no exterior, desde o primeiro momento em que nasceram, 12 aluguéis, porque o aluguel em shopping center representa uma parcela do faturamento do lojista. (Apupos)^{Nota 2}.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Apesar de entender a reação dos senhores, peço a compreensão de todos, até porque o Relator e a autora do projeto se encontram presentes, para que esse relatório possa sair, definitivamente, e seguir para a Câmara.

O SR. JOSÉ RICARDO PEREIRA LIRA - Compreendo também a famosa minoria barulhenta, mas vamos prosseguir. Então, para encerrar, quero falar do aluguel percentual, assunto que será esclarecido por mim mais adiante; as outras modalidades de cobrança dizem respeito a uma rentabilidade mínima que será melhor explicada depois. Em síntese, diria que esse projeto, se bem compreendido o shopping center como um negócio coletivo que envolve 3 partes (lojista, empreendedor e consumidor), não trará vantagens nem para os lojistas porque matará o próprio negócio, nem para o consumidor porque matará o shopping center. Na realidade, acredita-se que, na oportunidade mais adiante em que se esclarecerá melhor essa questão, a conclusão a que se vai chegar é que a legislação em vigor é a mais adequada para regular esse negócio exitoso. Muito obrigado e desculpe-me pelo atraso. (Palmas)

Trecho 04.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Quero registrar a presença, já que é uma honra muito grande para nós, de alguns Parlamentares: José Múcio Monteiro; Zulaiê Cobra, autora do projeto; Gonzaga Mota; Ricardo Rique; Bismarck Maia; Antonio Cambraia; Ricardo Izar, nosso Relator; Júlio Lopes; Gerson Gabrielli; José Chaves e Ann Pontes. Concedo a palavra ao Sr. Oswaldo Ignácio Amador, Diretor da Associação Comercial dos Lojistas da Bahia. 

O SR. OSWALDO IGNÁCIO AMADOR - Exmo. Sr. Deputado Givaldo Carimbão, Presidente desta Comissão, senhoras e senhores, meus respeitos. Como dirigente, e não como advogado, há 16 anos, da Associação de Lojistas, num shopping center em Salvador, do qual há 8 sou presidente, vivo diuturnamente os problemas do lojista, que vem à associação. Logo, de antemão, quero dizer que não concordo com o que foi exposto pelo nobre colega Lira. Trago um resumo parecido com o resumo trazido pelo colega Dr. Mário Cerveira, pois embora nossas exposições tenham sido feitas individualmente, estamos vivendo os mesmos problemas. Trata-se de trabalho auspicioso, de extrema pertinência e revelador das desigualdades praticadas nos shopping centers deste País, o qual foi realizado pela Deputada Zulaiê Cobra. Essas desigualdades são legítimas, porque acobertadas por obsoleta e inadequada legislação, e justas injustas porque ferem o princípio da parceria. Elas têm levado notadamente os pequenos empresários, ou seja, 65.000 lojistas, desse nosso contingente de 80.000 lojas, a grande massa empregadora, cujas lojas pequenas são chamadas “lojas satélites” que ficam em até 35 ou 50 metros, a empregar um funcionário para cada 5, 6 metros de instalação. Ao passo que as grandes âncoras, quando existem, têm apenas um funcionário para cada 30, 40 metros. Ou seja, o pequeno lojista é pequeno, inclusive na sua condição de negociar — há um contrato de adesão, sobre o qual o Dr. Mário falou com muita propriedade. E os seus problemas encontram-se na desinformação dos candidatos interessados a ir para o shopping center. Desavisadamente, acredito acredita que a simples instalação em qualquer shopping seja a garantia de sucesso para o seu negócio. Ato contínuo, aderem ao contrato de locações normas gerais regedoras de locações, peças jurídicas tão arraigadas na preservação e no crescimento dos grandes investidores que elevam os custos de ocupação para patamares que, em pouco tempo, inviabilizarão seus resultados. Eu sou prova constante de “n” casos de transferências patrimoniais; eu mesmo fui vítima disso em um shopping em Salvador, e estou em outros dois como cooperador. A pífia relação no quantitativo de shoppings no Brasil. No Brasil, há 579 shopping centers versus o nosso mirante, os Estados Unidos, que têm 70.000, os quais alimentam verdadeira fila de interessados a se instalar, mesmo na atual conjuntura de vendas recessivas que o varejo vem sofrendo há muito tempo. Outras condições básicas são o receio frente ao poderio econômico, sim, do investidor acintoso e absoluto em alguns shopping centers, que, veladamente ou não, apresentam ao empresário aprioristicamente uma negativa aos seus anseios, interesses e negociações futuras, como mudança para outra linha que auferisse resultados, como relocalização física no shopping; modificação da sua participação societária por aportes de capitais, por necessitar de capital de giro. Enfim, a briga com o shopping, e bem entendida essa disputa inicial, sem dúvida, sinalizaria com um não já para essas condições à frente. Então, vejam, realmente, sabemos que essa legislação chamada o “erro do contrato de locação”, modelo atípico do contrato de locação, é que infere insere nesse contrato, normas, regras que nos submetem a vontades e valores insuportáveis na atual característica da nossa economia. Vou falar rapidamente sobre aluguel. Os contratos estipulam aluguel variado. O que é aluguel variado? É um percentual fora da realidade contemporânea. Porque, naquela época de inflação 2 dígitos, talvez, 6, 7, que são os aluguéis variáveis, os aluguéis eram compreensíveis e aceitáveis. Hoje, não mais. Os pobres administradores de alguns shopping centers colocam assim, claro, reservadamente. Esses 7% de números como média serão aplicados sobre as vendas brutas. Eles estipulam esses contratos paralelamente a um valor em reais, fixo e mensal, corrigido anualmente. Se o aluguel variável (vendas brutas do lojista, versus “x” por não atingir o valor do aluguel mínimo, paga-se esse mínimo; se ultrapassar, paga-se o variável. Destaque-se: o aluguel mínimo é estipulado, adotando-se uma UPV, que é uma Unidade Padrão de Valor, criada pelo shopping, cujos valores mensais variam um pouco entre eles. No Shopping Barra, em Salvador, por metros quadrados, a UPV hoje está R$ 31,60 reais — numa loja pequena, com UPV de 35 metros; no outro shopping R$ 36,80 reais. Como os empreendedores pretendem aluguéis mínimos ao redor de 5 UPV por metros quadrados, temos que o custo de ocupação de uma loja satélite — assim chamadas as pequenas —, com 35 metros, suporta, só de aluguel, 5.530 reais, mais condomínio ao redor de 29 reais o metro quadrado, 6.015 reais, mais a verba para o fundo de promoção e propaganda que varia de 15 a 20%; que o custo de ocupação de uma loja pequena, 35 metros, do Shopping Barra, em Salvador, 7.651 reais. No primeiro ano de contratação, normalmente, os empregadores empreendedores dão um ano de desconto, o qual, a medida que o tempo passa, vai sendo eliminado. Então, temos, ao final, uma nota de débito cheia que corresponde a 10%, 11%, até 50%, ou mais, da venda bruta do lojista naquele mês. A correção do aluguel é tradicionalmente dada pelo IGP-DI, ou IGPL IGP-M. Nesse semestre, tivemos um IGP médio de 28% — os aluguéis foram aumentados em 28% — versus um crescimento de venda sequer vegetativo. Quanto à exibição de contas, no nosso shopping, hoje, temos a felicidade de conviver, em harmonia, com a administração. Trata-se de uma nova administradora. Temos reuniões semanais de trabalho, e participamos delas, efetivamente, como convém a um bom shopping. Discutimos; somos ouvidos; temos decisões de participação até na gerência do empreendimento — ela vai muito bem, graças a Deus. Mas isso não é regra geral. Falamos com os colegas. Estamos em outros shoppings e observamos que isso não acontece, aliás, o comportamento é totalmente inverso. Suspeitamos da existência da famosa caixa-preta. O fato é que alguns shoppings tiveram que ir à Justiça para exigir, juridicamente, a exibição dos comprovantes. Porque, para nós, membros, em antanho, foi negado alguma vez a apresentação desses; tivemos que recorrer à Justiça também. O acesso aos administradores, um problema comum do lojista, é muito dificultado. Em alguns shoppings não se consegue falar; passa-se a tarde toda para pedir, com pires, um desconto ou uma protelação no vencimento da nota de débito, que é corrigido em 28%. Então, meus companheiros, meus senhores e minhas senhoras, a realidade em shoppings realmente é penosa para o pequeno e também para o médio. Então, parece-nos que, no cerne da questão, há realmente uma atualização ou uma melhora nos diplomas legais que existem. No final, há alguma coisa a mais que estou mencionando. Vou deixar nosso relatório para que V.Exas. examinem. Nele, há todo o exposto e sua profunda repercussão que atingiria o grande contingente de empresários, abrigados os 579 shoppings instalados em funcionamento hoje no Brasil. Esperamos a justa acolhida desta Comissão para cessar a mortalidade instalada. Temos lojistas e mais lojistas que nos procuram e não conseguem passar seus pontos. Pasmem, senhores, já estive em shopping em que, por não conseguirem operar, por não realizarem infra-estrutura técnica e por não atraírem investimentos de âncoras nas vendas, tivemos que devolver a loja. E eles não querem receber a loja. Perdemos luvas, instalações e ainda nos aplicaram multas. Então, a realidade microeconomicamente em termos administrativos é bem esta que procuro apresentar neste relatório que passo a V.Exas. Agradeço a todos e confio no grande espírito de V.Exas. (Palmas.)

Trecho 05.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Muito bem. Fazendo pingue-pongue, ouvimos primeiro o assunto shopping. Agora, nosso companheiro das entidades, o vice-Presidente de Desenvolvimento da Brascan Imobiliária e Incorporações, Sr. Arthur Motta Parkinson, vai se pronunciar, a quem concedo a palavra.

O SR. ARTHUR MOTTA PARKINSON - Bom dia a todos. Exmo. Presidente, Deputado Givaldo Carimbão; Deputada Zulaiê Cobra, autora do projeto e Deputado Ricardo Izar, nosso Relator, é uma oportunidade muito interessante discorrermos sobre esse produto, essa indústria. Constantemente gostamos de frisar que ela é adolescente. Oitenta e sete por cento do shoppings centers existentes são de 1990 para cá; portanto há apenas 13 anos de existência. São 253 shoppings afiliados à ABRASCE. Os afiliados à ABRASCE são aqueles que seguem regras ditas aqui e demonstradas heterodoxas. Esta é a oportunidade, Srs. Deputados, de falar um pouco como tudo isso é feito e quais são as origens. Existem 3 personagens cujos papéis precisamos entender. Um é o empreendedor, que se confunde com o proprietário; outro é o administrador do shopping, que se confunde também com o proprietário; e a comunidade de lojistas, que se fez dentro dessa característica de adolescência da indústria. Muitos microempresários, pequenos empresários se fizeram pela oportunidade da iniciativa desses empreendedores, desses pioneiros que investiram. No momento em que temos um Governo que fala do milagre do crescimento econômico, o investimento é condição sine qua non. Para que haja investimento, é preciso haver pressuposto de segurança jurídica. Então, estamos ainda na adolescência com uma proposta de mudança em curso — como se disse aqui — radical da regra existente. Evidentemente, esses enormes investimentos foram feitos baseados em pressupostos em vigor. Essa é a riqueza desse encontro que nos permite discorrer, declinar, colocar de forma absolutamente transparente a razão de ser dessa indústria e o seu porvir — que não pode ser, sob hipótese alguma, maculado —, na medida em que já faz parte do nosso quotidiano, quer seja das crianças, quer seja do mundo feminino. O shopping center — friso — não é um templo de consumo, é um equipamento urbano. Ele faz parte do nosso quotidiano, hoje, de que lado esteja, queiramos ou não. Precisamos enfrentar essa realidade. Estamos aqui, democraticamente, na Casa do Povo para abrir essa tão falada caixa-preta e achar os caminhos de equilíbrio que são parte de sua justificativa. Um shopping center é feito com base nos pressupostos da legislação, urbanísticos e edilícios, mercadológicos e os da existência ou não de capital para fazê-lo, quer seja por meio de financiamento tomando débito, quer seja por meio de associações de capital de risco. É fundamentalmente no aspecto mercadológico que a coisa se fecha. Ele é dimensionado em função de uma região e de um poder de compra. É feito na parte de execução, ainda com características imobiliárias, mas todo focado, porque sua vida é a do mundo do varejo. Isso se vê nos primórdios, quando havia a Sears e a Mesbla, lojas de departamento com poder total de mix absoluto. Mix é feito por corners e, quando um corner não está funcionando com determinado tipo de mercadoria, é mudado no fim de semana. É dessa modificação constante, dessa dinâmica que todo esse conceito se desenvolveu e se transportou para o referido tempo templo de consumo, recuso-me a chamá-lo assim. Preferi chamar de equipamento urbano. Essa decisão de investimento é pautada na pesquisa, no planejamento, no dimensionamento e no projeto onde a comunidade que vai lá ocupar e interagir com o lojista é ouvida exaustivamente, por meio de pesquisas qualitativas e quantitativas. É formada e tomada a decisão, tomam-se os financiamentos, e, sobretudo, esse conjunto de empreendedores assume enorme risco de dotar uma cidade de que tamanho for, ou um bairro, deste equipamento hoje de nosso uso. Essa área de influência que vai atuar mexe com a situação existente de varejo de forma que há um concurso de especialidades e de esforços na direção de conquistar aquela comunidade para fazer uso desse equipamento. Isso pressupõe mudança de hábito daquela comunidade, sob pena de que aquele equipamento, de que aquela iniciativa, de que aquele investimento não dê certo. É assim que nasce o varejo. Na hora que é aberto é operacional. Nessa altura, entra em cena o administrador, que não é o empreendedor. Vamos falar um pouquinho de empreendedor. Foi falado aqui que só há 10, somos 2 milhões de empreendedores. Por favor, anotem, são 75 fundos de pensão proprietários de shoppings centers neste País. Se formos somar aos associados e aos fundos de pensão, os proprietários correspondem a 2 milhões de brasileiros. Estamos falando de 2 milhões de brasileiros. Estamos propondo a mudança da regra estabelecida, quando deveremos correr para a flexibilização, para a transparência, para redirecionar, para o equilíbrio, enfim, não é esta a posição que devemos seguir. Entra em cena o administrador, que tem 2 contratantes. O companheiro da Bahia acabou de dar esse testemunho. O primeiro contratante do administrador são os proprietários, que são contratados para fazer administração comercial, promoção, publicidade e tudo o que disser respeito à atração da comunidade, à conquista para uso do equipamento. Os lojistas, condôminos e também os proprietários fazem contratos para a administração condominial, que está diretamente ligada ao melhor ambiente: limpeza, cheiro, clima e visual. Alguém tem de chegar, abrir a porta da loja e acender a luz. A loja tem de estar linda e maravilhosa para receber a comunidade, que recebeu a propaganda e a publicidade. E o lojista tem de estar pronto para receber e operar dentro do seu universo, onde é soberano e integra um conjunto. Ele não está numa rua. Ele integra uma comunidade. Essa é a grande diferença. Há um ponto absolutamente comum, que por ninguém foi falado. O companheiro da Bahia deu um dado interessante. Ele falou em nota de débito de 11.000 reais para um aluguel de 5.000 reais. Então, o custo da nota de débito, aquilo que vai para o empreendedor, que assumiu todo esse risco e quer fundos de pensão, esses 2 milhões, a rentabilidade do seu investimento, são apenas 50% da nota de débito. Por que não nos unirmos para o grande custo de condomínio que existe? Porque todo Município, Vereador e Prefeito, quer colocar obrigações nesses equipamentos. Você tem que ter creche, pronto-socorro, quase uma mini-clínica, e brigada de incêndio. São verdadeiras prefeituras. Urbanisticamente falando, o shopping center substitui a praça onde nasceram todas as nossas cidades. Onde está a Catedral, o Banco do Brasil, o Correio e a sorveteria. Hoje, esta praça, Deputado, é coberta, tem ar-condicionado, e é privada. Não é mais pública. Temos de enfrentar essa noção de conjunto, esse respeito ao todo e não ao interesse particular de “a”, “b” ou “c”, inclusive o nosso. Essa visão precisa permear o andar da análise desse projeto em direção a uma situação de flexibilização e equilíbrio. Aí entra o lojista. O lojista é a vida e o colorido. Acontece que em qualquer ser existe diferença de idade e outras diferenças; ele pode ficar gripado; há o lojista tri-atleta e o que não é. Há lojista cinzento; há o amarelo. Dos 41.000 que temos registrado nos 253 shoppings, existe uma renovação de 10% ao ano. Quatro mil e cem saem ou morrem por condição absolutamente natural, como 4.100 nascem. É disso que estamos falando. Na hora em que formos discutir os 10%, vamos nos ater aos outros 90%, que cresceram, proliferaram redes e mais redes de varejo. Registro que essa alternância — na medida que o lojista é vida, é o colorido —, essa interdependência entre o proprietário e o lojista é fundamental, e o elo de ligação entre eles é feito exatamente pelo administrador. É esta relação que precisa ser afinada. Deputado, o senhor que é Relator da nobre iniciativa da Deputada Zulaiê Cobra, tem de encontrar meios para fortalecer o elo de ligação entre esses 2 milhões de proprietários, acionistas, cotistas. O futuro dos shopping centers em termos de participação é o fundo de investimento imobiliário. Enquanto fundo de pensão, democratizamos o acesso a isso; enquanto formos para o fundo imobiliário, e já fomos, isso é não só a democratização mas a pulverização, dando acesso ao pequeno investidor. E eu sou um deles, porque sou sócio do Higienópolis, em São Paulo. Vamos entrar nessa seara agora do fundo de investimento imobiliário. Como vamos a público trazer 10, 15, 20 milhões de investidores, do pequeno investidor, inclusive o lojista, na qualidade de proprietário através da égide do fundo de investimento imobiliário, se constantemente passamos por essa espada, que é comum no Brasil, de mudança de regra do jogo? O que precisamos é adaptar a relação, torná-la mais saudável. Desculpem-me a veemência, mas é que nos preocupa a iniciativa de mudança radical da regra sem preocupação em ajustar alguma distorção que eventualmente exista. Muito obrigado, e desculpem-me o alongamento da apresentação. (Palmas.)

Trecho 06.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Agora, vamos ouvir o Presidente da Associação dos Lojistas de Shoppings de Pernambuco. São 11 h 15 min. Então, solicito aos oradores que se atenham aos 10 minutos concedidos, por gentileza, porque há muitos inscritos para falar e queremos tentar manter equilíbrio entre todos.

O SR. JOSÉ RICARDO FIGUEIRA - Bom dia. Ilustríssimos Srs. Deputados Givaldo Carimbão, Ricardo Izar, Zulaiê Cobra e nosso conterrâneo José Chaves, não estamos tratando de uma luta do bem contra o mal. Nós aqui somos empreendedores, administradores, lojistas. Todos formamos uma grande família e estamos no mesmo barco. No nosso Estado, a nossa associação tem tomado a iniciativa de ampliar o diálogo junto aos administradores e empreendedores. Confesso que é uma iniciativa nossa, individual, e muitas vezes não encontramos os caminhos necessários para ampliar essa relação comercial tão importante. Então, imaginamos que isso se dá em função de um desequilíbrio nos contratos vigentes. Ficamos na dependência da boa vontade de alguns administradores e empreendedores. Com os que têm boa vontade, os empreendimentos realmente se desenvolvem a contento e são sucessos em nosso Estado. É sobre isso que estamos discutindo. Não entendemos que a alteração da lei proposta mude radicalmente as relações contratuais. Ela visa equilibrar essas relações e, com isso, estabelecer um caminho de maior participação dos lojistas nos empreendimentos. Gostaríamos de participar de empreendimentos, sim, do seu planejamento estratégico, saber para onde o shopping vai, porque somos empreendedores também. No nosso Estado, para nos instalarmos em qualquer shopping, investimos cerca de 4.000 reais por metro quadrado, por custo de instalação. Ao fazermos contrato de locação, pretendemos pelo menos que sejam duradouros. Naturalmente, em função das conjunturas e necessidades das mudanças que o mercado exige, os rumos diferentes que o empreendimento toma, e como somos também empreendedores do shopping, entendemos que deveríamos participar dessa discussão. Numa relação contratual, em que o lojista de fato é a parte mais fraca, eu diria que realmente essa discussão fica um pouco prejudicada. Sendo assim, estamos aqui discutindo algo muito mais amplo do que simplesmente a alteração de algumas leis, de alguns critérios adotados. Estamos abrindo um espaço para que lojistas, empreendedores e administradores possam dialogar e fazer dessa indústria um sucesso, o que já vem acontecendo. Essa indústria tem crescido muito além do PIB e de outros fatores econômicos. Para se ter idéia, em nosso Estado e no restante do País não deve ser diferente, nos próximos 6 meses haverá aumento de oferta de lojas em torno de 15%. Naturalmente, assim como a economia no momento não permite a colocação imediata de todas as lojas nessa nova oferta, o custo do aluguel, o preço de mercado diminui. Ora, nós, que temos contratos antigos, ficamos obrigados a alterar aturar valores contratuais de locação acima do mercado. E a indústria tem crescido ano a ano acima da elevação da atividade econômica. Essa é uma situação que temos enfrentado já há algum tempo. E o que acontece na prática? Não podemos sair. Temos notícia de shoppings que estão em expansão, com lojas em estoque para comercializar, mas que priorizam a comercialização destas em detrimento da comercialização de uma loja que está em dificuldade e querendo sair. A loja está em dificuldade, não consegue pagar o aluguel acima do mercado, o empreendimento não tem a sensibilidade suficiente para rever esse contrato. O final disso tudo será de fato a insolvência do lojista em detrimento dos interesses do empreendimento. Entendo que essa não seria uma política correta, mas por que isso ocorre? Porque não temos um contrato equilibrado. O lojista muitas vezes toma a iniciativa de vender a sua operação, apresenta o pretendente ao shopping, mas este aceita desde que seja para ocupar seus espaços que estão para ser comercializados. Não entendo que essa seja uma relação justa. De fato, estamos discutindo aqui uma modificação apenas em alguns pontos que, claro, serão amplamente discutidos, e todas as vezes que tivermos oportunidade de fazê-lo estaremos presentes. Continuaremos em nosso Estado, e esperamos ampliar para o restante do País, discutindo esses assuntos. De fato, o lojista fica entre a cruz e a espada, não tem o que fazer, fica à mercê da boa vontade do empreendedor, que, diga-se de passagem, em algumas situações, existe. Mas o nosso investimento não pode depender da boa vontade pessoal de A, B ou C. Outra questão é a ampliação dos custos condominiais. São custos sobre os quais muitas vezes o empreendedor não tem influência e nós muito menos. No entanto, há um componente que sempre é afetado: o rateio das despesas. Não sei se os senhores sabem, mas as lojas âncora pagam um valor de condomínio proporcionalmente menor do que o nosso. Ora, as lojas âncora empregam menos, pagam aluguel e despesas condominiais menores do que as lojas pequenas, que são a maioria. É importante a presença desses empreendimentos nos shoppings? Claro que sim, são nossos parceiros também. Temos de encontrar uma forma de viabilizar, mas que não onere o lojista pequeno. As cláusulas contratuais, os contratos, infelizmente tenho ouvido dizer que não são negociados livremente. São negociados livremente apenas com as lojas âncora e com as grandes redes de varejo. Estas, sim, têm poder e equilíbrio econômico juntamente com o empreendedor para buscar e negociar as cláusulas que estamos aqui propondo. Não acredito que nos contratos de locação as lojas âncora tenham as mesmas restrições que temos. Então, acho que o que está sendo aqui proposto vem de fato equilibrar as relações e propiciar esse melhor entendimento. Naturalmente, podemos sugerir — não está aqui previsto —, por exemplo, o que poderia diminuir bastante os custos de condomínio, uma contribuição da receita proveniente dos estacionamentos para diminuir essas despesas. Se nós, como empreendimento, como um todo, temos que abrir mão de uma contribuição menor por parte das lojas âncora, cinema, lojas de brinquedo, de entretenimento, lazer e tal para que se viabilizem, por que também o estacionamento — teríamos que criar uma regra, cada shopping faz de uma forma diferente — não contribuiria com esse condomínio, minimizando esse problema? Acho que temos alternativas e gostaríamos de estar juntos com os empreendedores e administradores para que possamos rever alguns contratos e cláusulas e propor alternativas, mas sinto que realmente precisamos ter um equilíbrio contratual a fim de que esse diálogo seja permanente. Não acredito em uma relação — seja ela qual for, pessoal, comercial — em que uma das partes é dependente completamente da outra, ou está atrelada a um contrato que não tem para onde ir. Temos de também buscar alternativas para que o lojista em dificuldade, ou que não mais tenha interesse na operação busque o seu caminho. Não tenho dúvida disso. Concluindo, senhores, diria que estamos discutindo uma coisa muito maior, repito. Estamos propiciando condições para que nós, lojistas, empreendedores e administradores, possamos ampliar o diálogo no sentido de desenvolver ainda mais essa importante indústria e atividade econômica. Muito obrigado. (Palmas)

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - O Presidente Inocêncio informou que já se iniciou a Ordem do Dia e pediu que os Deputados fossem marcar presença. Por gentileza, se pudessem fazer um revezamento. Daqui a pouco será votado o Estatuto do Desarmamento.

(Não identificado) - Pela ordem. V.Exa. poderia suspender a reunião por 5 minutos para irmos dar presença e não perdermos a exposição?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Com todo prazer. A reunião está suspensa por 5 minutos para marcarmos presença. (A reunião é suspensa.)

Trecho 07.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Está reaberta a reunião. Companheiros, já de volta todos, pediria, por gentileza, se possível, que recomeçássemos nossos trabalhos, passando a palavra ao Sr. Carlos Jereissati Filho, Presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers, que muito tem a contribuir com esse processo.

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Agradeço a V.Exa., Sr. Presidente, também ao Sr. Relator, às Sras e aos Srs. Deputados e demais membros da Mesa. Ouvi atentamente a explanação de todos e acho extremamente oportuna essa audiência para dialogar, explicitar, explanar, esclarecer sobre diversos pontos. Apesar de parecer mais jovem, tenho 32 anos, trabalho nessa indústria há 12 anos; além de Presidente, sou operador da indústria, acompanho-a no dia-a-dia e vejo que muitas das considerações feitas aqui acontecem no dia-a-dia. A nossa posição e a da Associação sempre foi de muito diálogo e de tratar as questões de maneira clara para que não seja utilizadas expressões como caixa-preta, que não levam a qualquer esclarecimento e só confundem. Queria aproveitar a oportunidade para falar da nossa indústria e do tamanho a que ela chegou. O Dr. Ricardo falou sobre os contratos; o Dr. Arthur sobre a história; eu queria falar sobre o ponto que atingimos. Hoje, somos 253 shoppings espalhados por todo o País. O conceito foi adotado pelos consumidores no Brasil todo. É um conceito vitorioso. Temos 40.000 lojistas que militam nessa indústria, cerca de quase 1,2 milhão de empregos entre diretos e indiretos montados nessa cadeia de negócios no Brasil todo. Recebemos por volta de 175 milhões de visitantes/mês. Portanto, quase a população do Brasil passa pelos nossos corredores mensalmente em todo o País. Representamos cerca de 20% da venda do varejo nacional. São quase 30 bilhões de reais/ano de faturamento. É uma indústria, como bem disse Arthur, ainda na sua adolescência, que cresce, se moderniza e tem como qualquer outro negócio um senhor: o consumidor. Essa indústria não é de empreendedores, nem de lojistas, mas dos consumidores, porque é para eles que esse negócio é pensado, modificado e atualizado todos os dias. Conversando com Marcelo Carvalho, nosso Vice-Presidente do Conjunto Nacional, ele me explicava a realidade do Conjunto Nacional e do CONIC aqui em Brasília — muitos dos senhores conhecem — feitos à mesma época, um centro comercial vendido, o outro administrado, com gestão moderna, equilibrada, de desenvolvimento, vivo, prosperando, com os melhores lojistas do País até hoje. O outro todo mundo sabe o que aconteceu. Então, quando se fala da mudança radical e da preocupação com a legislação estabelecida é porque retira conceitos fundamentais para a existência dessa indústria. José Ricardo tocou no ponto, não é o shopping, nem o administrador, nem o empreendedor que escolhe quem entra e quem sai. Quem faz isso é o consumidor. É o consumidor quem indica suas necessidades, seus desejos, nas pesquisas anuais que todos temos de fazer para manter atualizado o que o consumidor precisa, de que lojas precisa, que ramos têm que crescer, quais os novos ramos que devem entrar nesse negócio, cinemas, lazer infantil. Através disso vamos reciclando esse negócio, que não é feito pela vontade de um ou de outro, mas, sim, pela vontade soberana desse elemento que, em última análise, passeando pelos shoppings — cada um de nós, como cidadão — determina se vai entrar nessa ou naquela loja. Então, quando o Arthur menciona que há uma rotatividade, quero dizer que ela existe em qualquer lugar do mundo, porque esse modelo não é nosso, é mundial — evidentemente aperfeiçoado, depois de criadas no País condições próprias. Não é à toa que chegamos a ser a quarta indústria de shoppings, portanto, uma indústria vitoriosa; não chegamos aqui praticando algumas coisas que foram citadas, por exemplo, parece que a indústria foi sempre calcada na desconfiança. Não chegaríamos onde chegamos, os shoppings não teriam avançado e não estariam cheios, como bem mencionou José Ricardo, se não houvéssemos feito um trabalho adequado. E essa indústria também não teria tido sua propriedade pulverizada. Hoje, milhões de pensionistas são os grandes patrocinadores, através dos fundos de pensão, e os mais recentes, através dos fundos imobiliários, pois o cidadão comum tem acesso à propriedade imobiliária de um shopping center. Ele viu que se trata de um modelo vitorioso. Não teríamos chegado lá com tanta desconfiança e falta de transparência. Evidentemente, uma indústria que se inicia precisa aprender a mostrar a que veio e trabalhar melhor. E essa indústria vem fazendo isso. Agradeço a oportunidade de estarmos discutindo esse projeto do Relator, de podermos dialogar e tirar da frente diversas coisas que não refletem a realidade dos fatos, pelo menos não aqueles que conheço. Falou-se em contrato de adesão e o colega da Bahia mencionou o UPV — nunca ouvi falar nisso. Tenho certeza de que os contratos... (Intervenção inaudível.)

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Pois é, na Bahia. Mas certamente não é em outros Estados, assim como diversas das cláusulas mencionadas como padrão variam de um empreendimento para outro. É claro que o modelo de negócio é o mesmo. Afinal de contas, falamos de shopping center. Portanto, as características são fundamentais e iguais. Mas relação particular varia bastante e tenho certeza de que análise apurada dos contratos detectará esse aspecto. O nobre advogado Mário Cerveira Filho mencionou a cláusula de exclusividade. Ele não a nominou, mas eu o farei; ela só existe no Shopping Iguatemi, em São Paulo. Trata-se de uma cláusula específica de um único shopping, com o qual gerencio; não existe em nenhum outro, dos 253 que mencionamos. Com a experiência de quem milita diariamente nessa área, afirmo que um contrato não leva menos de 1 ou 2 meses para ser feito; se for de adesão, o cidadão assina e o envia de volta. Tudo é amplamente negociado nessa indústria. No entanto, há critérios fundamentais, como achamos fundamentais as normas regedoras. Afinal de contas, como vender um conceito para um consumidor, se não houver horários de abertura e de fechamento iguais para todos? Como vender um conjunto a um lojista, se o cidadão puder fazer obra na sua loja no horário que bem entender? Como vender um mix adequado, se não houver discriminado no contrato o tipo que a loja pode vender? Como será organizada essa variedade de coisas? Isso é um modelo de negócio que não foi inventado no Brasil, mas que é usado no mundo. Se for mencionado desequilíbrio — eu falava sobre isso ontem com alguns colegas de contrato —, o Brasil é o único país importante na indústria de shopping center que tem uma relação desequilibrada, porque somente uma parte pode destratar; a outra, não; só o lojista pode pedir o destrato do contrato; o empreendedor, não. A renovação do contrato no Brasil é automática, desde que respeitado o que diz o contrato de 5 anos, 6 meses antes de sua renovação; ele se torna eterno. Ou seja, é o único país em todo o mundo em que o contrato é um pouco mais longo, mas termina, e ambas as partes resolvem contratar novamente. Talvez seja esse o modelo certo. Talvez seja esse o momento de tratar dessa questão. Termina-se o contrato. Então, vamos ver se há interesse das 2 partes em mantê-lo. Portanto, se existe relação desequilibrada, talvez seja essa a maior questão do desequilíbrio em comparação ao mundo todo. São pontos fundamentais a serem discutidos nesta grande oportunidade. Não há cartel nessa indústria; haja vista existirem muitos shoppings; a prova disso está no seu crescimento. E isso tem aproximado os shoppings, o que tem causado ferrenha disputa. Muitas pessoas disseram haver um número absurdo de vacância, o que não acontece, pois a vacância brasileira é muito menor do que no resto do mundo e respeita as dificuldades momentâneas por que passamos, mas é fruto dos shoppings que se proliferam. Nada melhor para os próprios lojistas do que a proliferação dos shoppings centers. Isso, sim, é democrático, é do mercado, pois estabelece uma competição entre essas unidades; há shoppings construídos um em frente ao outro, brigando pela hegemonia de uma área. Isso não é cartel. Em cartel não se faz isso, há uma combinação. E não existe combinação onde um está ao lado do outro, cada vez mais próximo, como vemos na prática. Diversas questões foram levantadas. Do meu ponto de vista, como gestor, há uma questão de gestão interna, ou seja, alguns gerindo melhor o seu negócio, outros com dificuldades. Como disse, não há padrão para os contratos, nem para os negócios. E certamente não existe uma lei regulamentando questões tão específicas, como vi ser tratado aqui, capaz de melhorar a gestão de determinado empreendimento. Essa gestão vem pela maturidade, pelo desenvolvimento, pela competição, exatamente por esse crescimento, uns fazendo melhor do que outros. (Intervenção inaudível.)

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - A lei existente hoje, que deu a liberdade aos contratos, estabeleceu a possibilidade de dinamizar os empreendimentos. Os contratos evoluíram com o tempo. Contratos firmados há 20 anos não são os mesmos hoje, pois evoluíram. A indústria evoluiu, porque a competição apareceu, houve a estabilização econômica e a mudança de vários fatores que mexeram nos contratos, por isso o contrato evoluiu dentro desse parâmetro. Não sei se as soluções mencionadas, como a questão de troca de loja, resolvem uma questão legal. Como disse, quem é o senhor dessa mudança é o consumidor. Nunca vi, pela minha experiência de 12 anos na indústria, alguém colocar para fora determinado lojista por vontade própria. Se houve esse fato é porque há uma perda de venda e ele não consegue se manter naquele negócio. E isso ocorreu porque o consumidor certamente mudou. Existe um ciclo de vida nesse negócio, como em qualquer outro. O que eu usava, provavelmente meus filhos não vão usar. Isso é facilmente percebido, pois os tempos mudam e muda o tipo de vida. Os shoppings estão aí há 40 anos. Há uma necessidade natural dessa mudança. Não quero me estender muito, porque o debate é o melhor momento para discutirmos pontos específicos. Mais uma vez, agradeço a oportunidade por estar nesta audiência para discutir esta matéria. Dentro desse forum vamos esclarecer diversas dúvidas que são específicas para o nosso negócio. A indústria de shopping center no Brasil não vive uma batalha, ela é uma indústria de sucesso, pois é a quarta no mundo. O Brasil tem poucas indústrias, setores tão importantes e referência no mundo como o setor de shopping center por todas as suas características. Ele prosperou baseado no esforço de muita gente, numa cadeia muito grande de pessoas envolvidas. Claro que ele tem que melhorar determinados pontos, ter mais maturidade. Mas nem diria que a gente vive o cenário que eu vi em algumas exposições aqui. No caso específico, talvez, de um ou de outro, possa se falar nessa dificuldade, mas não numa questão maior, que é facilmente percebida, porque antes de cada de um nós termos uma atividade profissional, somos consumidores, somos cidadãos, vamos ao shopping e vemos a realidade que acontece com cada um deles, e a realidade não se parece com aquilo que foi abordado aqui. Quero agradecer pela oportunidade. (Palmas.)

Trecho 08.
O SR. PRESIDENTE (Givaldo Carimbão) - Companheiros, há 5 Deputados inscritos para falar. A companheira Deputada Zulaiê Cobra fez a seguinte ponderação: compõem a Mesa dos trabalhos representantes de Pernambuco, Bahia, mas não há representantes do sul do Brasil, com todo o respeito, que é o grande centro nacional. Queremos construir. O Relator está atento a esta audiência. O Deputado Gonzaga Mota fez uma observação, para não sairmos, pois esta audiência é muito importante. Concederei a palavra aos Deputados inscritos, depois aos companheiros de São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília para fazerem suas ponderações e contribuir com esta audiência. O Jereissati dizia o seguinte: O PV. O que é isso? Na Bahia? De repente, era uma questão da Bahia, não era de São Paulo nem do Rio de Janeiro. Então, eu acho importante fazermos esse mecanismo. Como autora do projeto, a Deputado Zulaiê Cobra tem preferência naturalmente. (Pausa.) Não. Depois os Deputados Ann Pontes, Júlio Lopes, Gonzaga Mota e Paes Landim.

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Sr. Presidente, Sras. e Srs. Deputados, nobres convidados, gostaria inicialmente de parabenizar o Relator pela iniciativa. De fato, esta Casa é muito dinâmica, temos que aprovar projetos que vai de transgênicos, desarmamento a essa questão do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos. Pois com esta audiência vamos formar o nosso convencimento na Comissão de Defesa do Consumidor, Meio Ambiente e Minorias. Em busca desse equilíbrio econômico-financeiro dos contratos entre os lojistas e o empreendedor, sem dúvida nenhuma, quem deve sair ganhando é o consumidor. Então, esse é o local propício para esse tipo de discussão. Adotarei a seguinte sistemática: foram 6 expositores; encaminharei 2 perguntas, na ordem em que eles se posicionaram. Não sei se vai ser pertinente, mas são as minhas dúvidas e quero aproveitar a oportunidade para tirá-las. Dr. Mário, quem são os lojistas estabelecidos em shoppings centers? Na sua grande maioria são compostos de micro, pequenos, médios ou grandes empresários? Segunda pergunta: O que é aluguel mínimo? Qual o índice utilizado para a correção desses aluguéis? O que é degrau? Dr. José Lira, nos últimos anos qual foi o crescimento nominal das vendas no varejo? Há um equilíbrio para o índice adotado para correção desses aluguéis mínimos, em termos de crescimento nominal e o índice que está sendo adotado para fazer a correção? Segundo questionamento: há outro índice mais adequado para esse equilíbrio, essa relação contratual? Quero que o senhor me posicionasse com relação ao IPCA. Dr. Oswaldo Amador, quantos por cento do faturamento bruto dos lojistas representam esses aluguéis mínimos? Segunda pergunta: em que momento se dá a cobrança desse degrau? Se ele é ad finito, enquanto perdura o contrato, ou se ele tem um tempo propício? O senhor conseguiu entender esta pergunta? Alguém poderia tirar essa minha dúvida?

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Para começar tem que se saber o que é degrau. Na semana passada, o Deputado Celso Russomanno disse que os trocos no Brasil são dados, às vezes em bala. Cuidado! Em Alagoas é bala de revolver; no dela é bombom; aqui é confeito. (Risos.) O que é degrau?

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Talvez seja o aluguel progressivo. Gostaria de ter esse esclarecimento. E o que é aluguel de desempenho?

(Não Identificado) - Degrau é o aumento que os contratos de shopping estabelecem além da inflação em períodos de um período de um ano meio, dois anos; às vezes, dois anos. É o aumento acima da inflação nominal.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - É o crescimento real do contrato, não da inflação.

O SR. ALBERTO OSÓRIO - Existe a correção natural pelo índice, e nos contratos se coloca ou um percentual ou um valor acima dessa variação, como aumento real, baseado num cálculo feito pelo empreendedor e aceito pelo lojista.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Seu nome, por favor, para ficar registrado.

O SR. ALBERTO OSÓRIO - Alberto Osório, do SINDILOJAS, Rio de Janeiro.

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Dr. Arthur, o que é aluguel de desempenho? Dr. Arthur, no 13º aluguel, é cobrado aluguel de desempenho? Dr. José Figueira, como é feita a prestação de contas das despesas condominiais? O que prevêem as leis do condomínio do inquilinato e do Código Civil sobre despesas condominiais extraordinárias? A quem cabe assumir essas despesas extraordinárias? Dr. Carlos, como é feito o rateio das despesas condominiais? Os shoppings cobram dos lojistas, via condomínio, as despesas do estacionamento? Onde ou quem fica com a renda do estacionamento? Obrigada. (Palmas.)

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Com a palavra o Sr. Oswaldo Ignácio Amador.

O SR. OSWALDO IGNÁCIO AMADOR - Tenho uma cópia de um relatório que emitimos, em Salvador, e vou fornecer a V.Exa. uma das vias em que se relacionam alguns quesitos interessantes e que respondem à questão de V.Exa. Primeiro, quanto por cento dos aluguéis correspondem às vendas brutas dos lojista. Temos uma administração muito próxima do micro, do pequeno e do médio lojistas, que são os que procuram a associação sistematicamente com problema de toda ordem e natureza. O aceitável, segundo até os administradores e empresários de shoppings, são até 11%. É um número mágico, o número que nos indicam como razoáveis e aceitáveis. Na atual conjuntura, tenho notas de débitos, que é a somatória do aluguel proporcional mais a taxa de condomínio e o fundo de propaganda, os custos de ocupação. São 20%, 30%, 40% e até mais que 50% do movimento bruto. O que é movimento bruto? São as vendas totais, sem desconsiderar o custo da mercadoria vendida, outras despesas e impostos. Isso realmente tem levado à mortalidade muitos empresários, até porque, nesses custos de ocupação, tem a correção dos 30%, aliás, 28%, em média, neste semestre, versus um crescimento vegetativo, desde o ano passado. A segunda pergunta é quanto ao degrau. Entendi a colocação de V.Exa. Os contratos de locação contêm uma cláusula de, no mínimo, 25% de correção no término do seu período, depois de 5 anos. Não sei realmente o que os demais shoppings têm feito. No nosso, onde participamos muito de perto da administração, algo que se busca junto aos empreendedores, temos conseguido uma flexibilização. Aproveitam esse momento — e acho justo — em que estão devassados ou que pagam pouco para uma correção. Mas é uma decisão totalmente unilateral. Aluguéis de desempenho. Não temos essa figura nos nossos shoppings, mas sei que existe. Temos uma previsibilidade de pagar um aluguel a mais por conta do Natal. Então são 12 aluguéis mais um, o que corresponde a 13 aluguéis. Em alguns shoppings cobram também pelo Dia das Mães. Então são 14 aluguéis. Há shoppings que cobram o Dia dos Namorados e São João. Então são 15 aluguéis. E há shoppings que têm uma cláusula que se a expectativa de desenvolvimento e desempenho do lojista não atingir, ele terá que pagar uma taxa, um custo sobre o aluguel adicional. Não sei se isso ficou claro. Sr. Presidente, quero aproveitar ainda para fazer uma colocação ao nosso querido Jereissati. A questão das UPV's existe, sim, também fora da Bahia. Pelo menos existia. Tínhamos uma administradora que — hoje não está mais na Bahia, aliás, não está mais no Brasil — administrava 13 ou 14 shoppings e usava a UPV como parâmetro de correção. Mas se quisermos remover a UPV, como estou relatando, veremos que uma loja, no nosso shopping, que é barato e administrado, custa 200 reais, por metro quadro quadrado, 7 mil e tantos reais, o que corresponde hoje — há muitos colegas lojistas que não conseguem realizar negócios há mais de 9 mil reais — a 10 mil reais, 11 mil reais brutos, por mês, e também por causa dos impostos. Aliás, a Bahia está muito à frente na questão tributária e aproveita o momento para pressionar bastante.

Trecho 09.
O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Com a palavra o Sr. Mário Cerveira Filho.

O SR. MÁRIO CERVEIRA FILHO - Deputada Ann Pontes, primeiro vou responder que tipos de comerciantes estão nos shoppings. Existem 3 tipos de comerciantes: os micros, os médios e os grandes. Os micro comerciantes geralmente são do setor de calçados e roupas. Os médios comerciantes chamamos de lojas satélites. Dentro dessas lojas satélites existem grandes empresas, mas não tão grandes como os grandes empresários, as lojas âncoras.

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Dentro desse universo, o que prepondera?

O SR. MÁRIO CERVEIRA FILHO - O que prepondera são as lojas satélites. Os micros são em menor número e as lojas âncoras são os médios comerciantes, digamos assim.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Sr. Presidente, peço a palavra pela ordem.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Tem V.Exa. a palavra.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Como tenho dúvida sobre esse ponto, gostaria de saber melhor sobre o papel da loja âncora, se ela é ou não é importante. Duas pessoas citaram que elas pagam menos aluguel que os pequenos. Gostaria que o senhor desse uma explicação melhor sobre as lojas âncoras.

O SR. MÁRIO CERVEIRA FILHO - Vou dar uma explicação pela minha experiência por todo o Brasil. As lojas âncoras são as que atraem o público consumidor, e a gente sabe que pagam menos condomínio, uma vez também que sua área é bem grande, e pagam menos aluguel, porque têm a função de atrair o público consumidor. Só que não acho justo que paguem um valor tão pequeno de condomínio em função dos outros, porque elas também faturam muito. Quanto ao índice praticado. Na maioria dos empreendimentos, o índice praticado é o IGP e o IGP-DI, que, no mês de setembro, se não me engano, houve um aumento de 32% em cima dos contratos. Imaginem quanto não é. Quanto ao degrau, para mim é o aluguel 13º, 14º, 15º. Existe o aluguel complementar. Se a Deputada quiser saber, tenho aqui a definição. Existem o complementar padrão e o progressivo. Resumindo isso e o que propõe este projeto de lei, é que sejam cobrados apenas do lojista 12 aluguéis, esquecendo-se os demais, o complementar, principalmente os 13º, 14º e 15º. Acho que é uma coisa justa.

O SR. DEPUTADO RICARDO IZAR - Aproveito a oportunidade e peço que o senhor dê uma explicação mais detalhada sobre os aluguéis 12º, 13º e 14º. O que significam esses aluguéis? Boa parte do Parlamentares que está aqui não conhece profundamente a matéria de administração de shopping. Acho que seria interessante um esclarecimento sobre isso.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Acho que o Carlos Jereissati Filho seria a pessoa ideal para falar sobre o assunto. Sr. Mário Cerveira, o senhor tem mais alguma coisa a falar?

O SR. MÁRIO CERVEIRA FILHO - Não. Acho que o Sr. Carlos Jereissati também pode explicar perfeitamente o que são esses aluguéis.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Com a palavra o Sr. Carlos Jereissati Filho.

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Como já havia mencionado o Sr. José Ricardo, em primeiro lugar, como essa indústria não é padrão e os contratos são de adesão, só tomei conhecimento desse aluguel, como são chamados o 14º e o 15º, quando li no projeto. Isso realmente é um negócio que existe em meia dúzia de lugares, não é uma coisa padrão. Desculpem-me, mas não conheço. Tenho certeza absoluta porque na nossa rede, assim como não usamos IGP, na nossa rede é IPC, portanto, também não é padrão. Somos uma empresa significativa nesse setor, que usa outro tipo de índice. Também nunca tinha ouvido falar. Na nossa rede, não há essa figura. Isso não quer dizer que não hajam e não tenham lógica em outro lugar. O chamado aluguel 13º nada mais é, no nosso entendimento — assim ele foi criado, com lógica, no passado —, do que o aluguel como um preço total/ano, como se faz em investimento. Faz-se o investimento e tem-se o retorno, o qual sempre foi calculado para qualquer uma das lojas, na base anual. A forma de se cobrar esse aluguel sempre foi, no nosso modo de ver, principalmente como foi levantado, a do percentual. Mas, como em todo investimento, especialmente o que tem como investidor a figura diferente, há a necessidade de se ter uma rentabilidade, uma garantia mínima, que não é a de sucesso no negócio, mas sim a da sua preservação. É assim a lógica desse setor. A forma de se cobrar esse aluguel sempre foi em 12 meses, e no último mês, dezembro, quando as venda dobram — isso, se se pegar ou comparar. Não vou falar que dobra em todas as lojas, mas, no total da venda, é fácil de se constatar num shopping center. Vai-se ver que existe a venda em dobro. Não se chama nunca, pelo menos na nossa rede, de 13º, e sim de aluguel em dobro. E por que esse aluguel em dobro? Exatamente para respeitar a sazonalidade de uma indústria. Os shopping centers, assim como qualquer outro negócio que tem suas particularidades, respeitam a sazonalidade. No período de dezembro, quando a venda é significativamente maior... Pois não. (Intervenção inaudível.)

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Está certo, mas, Deputada, por isso que estou falando. O erro dessa lógica, ou melhor, o que se busca nessa indústria não é o aluguel mínimo, porque ele é uma garantia mínima, que não traz o sucesso de nenhum empreendimento. O que se busca nessa indústria é o aluguel percentual. Esse é o fator. Por isso que quando se debateu, há 10 anos, a criação dessa lei, que se chamou “locação atípica”, havia a dúvida sobre se isso não seria um contrato de sociedade. Havia uma parceria. Então debateu-se o conceito desse negócio, em que o shopping contribui, por intermédio do investimento ou da sua lógica de organização, para que exista uma geração de tráfego, um potencial de vendas, a fim de que o lojista, exatamente no conjunto das lojas e não individualmente, tenha a possibilidade de vender mais. A participação e o objetivo são o aluguel percentual. A garantia mínima não é função e resultado do negócio. O que acontece, sim, é que essa lógica seria para que ao longo do ano se pudesse, por exemplo, ter um diferimento desse aluguel em dobro, mas não é interessante, exatamente porque a sazonalidade, a maior parte da venda se dá no mês de dezembro. É uma lógica que se construiu e que poderia ter sido feita de uma outra maneira, mas que entendo, como mencionei, ser uma forma de se adaptar internamente uma indústria. Há, por exemplo, o 14º, o 15º, o aluguel de desempenho, sobre o qual eu e outros colegas nunca tínhamos ouvido falar, sinceramente, porque é particular de 1 ou 2 empresas. É a lógica daquele empreendedor que achou que aquilo era adequado para seu negócio. Os lojistas aceitaram porque fazia sentido, havia uma lógica. Afinal de contas, estão lá por qualquer razão.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Bom, alguém mais irá responder à companheira Ann Pontes?

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES -Sr. Presidente, só mais um esclarecimento.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) -Pois não, Deputada.

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Pelo que percebi, há só uma diferença de denominação. Alguns empreendimentos usam a expressão “aluguel em dobro”, como é o caso do seu empreendimento, e há outros que cobram o 13º, 14º, e, assim, sucessivamente. Então, a praxe é fazer essa cobrança. É isso?

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - O que tenho ouvido desde o início é que o contrato de shopping center é de adesão, é padrão igual para todos, e o que estou dizendo é que não é, porque ele varia dentro dessa indústria de acordo com a lógica de cada empresa que desenvolveu aquele negócio. Esse é o primeiro ponto, para ficar claro. Disse que nós usamos o IPC, e não usamos IGP. É mais uma razão para olhar esses contratos que não são de adesão, não são usados em todos os lugares. Esse é o primeiro ponto. O segundo ponto que quero mencionar refere-se à questão do 14º e 15º, que eu não conhecia. Garanto que não conhecia, pelo menos dentro da lógica, e eu como Presidente da Associação digo que isso deve ser praticado por um mínimo de pessoas dentro dessa indústria, o que, de novo, não é padrão. O aluguel em dobro, que eu coloquei, que não é o 13º, na verdade é cobrado dentro de 12 meses, mas no de dezembro é em dobro, reflete a lógica de um critério adotado pela indústria desde a sua origem, para respeitar a sazonalidade das vendas. Foi isso que eu mencionei.

A SRA. DEPUTADA ANN PONTES - Só quero confirmar, Dr. Carlos, então, no seu empreendimento há cobrança desse aluguel em dobro no mês de dezembro?

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Sim, existe.

O SR. DEPUTADO CELSO RUSSOMANNO - Sr. Presidente, pela ordem.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Tem a palavra, pela ordem, o Deputado Celso Russomanno.

O SR. DEPUTADO CELSO RUSSOMANNO - Só para esclarecer ao Dr. Carlos. O contrato de adesão é aquele que já vem devidamente preenchido, não importa se um shopping tem um contrato diferente do outro, o que importa é que esse contrato venha preenchido e seja igual para todos as lojas daquele shopping. Isso é um contrato de adesão; é contrato de adesão, sim. (Palmas.)

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Deputado, entendo a sua colocação, mas acho, de novo — com a experiência de quem trabalha nessa indústria diariamente por 12 anos — que está certo.

O SR. DEPUTADO CELSO RUSSOMANNO - Devidamente preenchido, eu estou interpretando ali a lei, o senhor está interpretando da forma que o senhor quer interpretar. Não, não é assim. A lei diz: contrato de adesão é aquele que vem preenchido e só se coloca ali os dados da empresa, ou seja, da loja que está assinando aquele contrato. Não importa se é diferente entre um shopping e outro, importa se ele veio devidamente preenchido. Todas as lojas que conversam comigo têm contratos iguais. Os percentuais podem até ser diferentes, mas se os contratos são de adesão têm que respeitar as mesmas regras; as mesmas cláusulas são impostas. Isso é um contrato de adesão, aquele que se impõe unilateralmente. É o que acontece com os shoppings. Desculpe-me, mas o senhor está errado.

O SR. PRESIDENTE (Deputado Givaldo Carimbão) - Deputado Celso, há uma ordem de inscrição. Pediria, por gentileza, a V.Exa. que compreendesse. Conheço o seu sentimento pela defesa do consumidor, claro. Mas democraticamente poderemos ordenar os trabalhos, sem nenhum problema. Vou, então, conceder a palavra ao Deputado Júlio, depois a Deputada Ann Pontes.

O SR. CARLOS JEREISSATI FILHO - Só queria aproveitar para mais um esclarecimento. Considero a intervenção do Deputado bastante oportuna, ajudou-me a conceituar o contrato de adesão ao dizer que é um contrato que vai preenchido. Queria esclarecer, pelo menos dentro da minha experiência, que não é o que acontece porque o contrato não vai preenchido. O contrato modelo para negócio em shoppings centers, como eu coloquei durante a minha explanação, precisa de determinado regramento para existir, como, por exemplo, horário de funcionamento das lojas, para evitar que o consumidor vá ao shopping e uma loja abra às 10, a outra às 11, de acordo com a sua conveniência. Uma loja resolva fazer a reforma durante o dia, prejudicando, com o cheiro e a bateção, a loja do lado. Outra loja resolva não participar do fundo de promoção do shopping, portanto não está participando do conjunto, que é gerador de tráfico para aquele conjunto de lojas, ajudando todas. Enfim, ene outras coisas acontecem. Então tem que ter esse regramento fundamental para que a indústria exista no modelo de negócio, senão vai ser qualquer outra coisa menos shopping center. Essa não é uma invenção brasileira. Em relação aos contratos, especificamente, como já mencionei, o contrato aqui não é de adesão, porque leva meses para ser negociado com qualquer loja; ele é exaustivamente negociado no preço, no prazo, porque nem sempre é um contrato de 5 anos, pode ser de 4, pode ser de 3, pode ser de 2, ou o tempo que for. As cláusulas também, muitas vezes dentro da preocupação de determinado ramo são estabelecidas de forma especial; são cláusulas especiais. Tudo isso é amplamente negociado. Se fosse um contrato de adesão seria muito simples, uma negociação levaria um dia: preenche e manda. Não é assim que acontece. É exaustivamente negociado, item a item, como disse o nobre colega Cerveira, e as empresas que mais participam da nossa indústria são médias. Todas elas têm advogados constituídos, participam da nossa história, fazem um trabalho conjunto com o nosso pessoal e estabelecem aquilo que, naquele momento, acham razoável. Como eu mencionei, só tem uma parte que pode destratar o contrato, a outra não. Tudo isso é bastante negociado, não é uma imposição... 

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Notas do Lojistas.net:

1) riscamos algumas palavras que nos pareceram erradas, e ao lado, as substituímos por outra que nos pareceu mais correta;

2) Apupo, s. m. Vaia; vozearia de tropa; arruaça; buzina que produz sons desatinados. (Pequeno Dicionário Brasileiro da Língua Portuguesa, de Aurélio Buarque de Hollanda Ferreira)

Primeira publicação em 04/12/03